房地产早已从黄金时代，进入去库存的新常态，房地产开发商还能继续投资盖楼吗？

国家统计局最新发布的数据显示，今年前11月全国房地产开发投资增速为1.3％，已降为“个位数”，几近停滞。

与此同时，在河南省睢县，却似乎出现“漏网之鱼”——河南亚圣投资集团投建的波尔多公馆项目，占地10万平方米，800多套住宅，整个项目分三期开发，于今年2月，前两期数百套房源已全部交房，并于近日已开始动工三期项目。

河南亚圣投资集团在睢县连续出手，大有正中睢县楼市下怀的意味，难道其对于三四线城市地产开发有“独门秘籍”？

三四线城市有共性“复制”成功或可行

市场营销管理专家李永平曾表示，“任何市场营销工作都是从分析市场环境开始的。”房地产行业尤是如此。

在房地产新常态的当下，三四线城市是去库存的“心头患”亦是城镇化的“尖头部队”。据国家统计局数据显示，前11月全国商品房待售面积6.96亿平方米，其中三四线城市库存占8成。

在近日，中央经济工作会议公告发布，“化解房地产库存”成为了2016年经济工作的一个核心任务。专家分析，新一轮救市政策将重点关注库存高企的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

河南亚圣投资集团也指出，一二线城市房价居高不下的态势，使年轻人去小城市购房的意愿增加。

“波尔多公馆项目在睢县突围楼市库存高企困局，并非偶然，或可成为三四线城市房地产开发的‘教学案例’。”有业内人士认为，三四线城市楼市去库存同时，城镇化推进使其商机显露。

据了解，自“十八大”提出走中国特色新型城镇化道路，大力推进城镇工业化和农业现代化以来，如今的睢县不仅是中国最佳生态旅游县，还是国家商品粮生产大县、棉油生产百强县，以及重要的制鞋产业基地和电子信息产业基地。

为适应国家城镇化统筹规划，结合地方特色，睢县制定“十三五”规划指出，打造“一城五区”完善城市功能的同时，将生态造林3700亩，创建省级卫生城，着力打造“中原生态名称”的城市名片。

值得注意的是，睢县“十三五”规划中还明确指出，预计2020年睢县中心城区人口将达到28万人，2030年将达到48万人。

城镇化推进导致住房需求增加，可不止河南亚圣投资集团嗅到了商机，为何波尔多公馆项目撕开市场缺口，站稳了脚跟？

差异化成进军王牌 佼佼不群引关注

据悉，2000年至2015年，睢县共有32家地产开发商企业入驻，总投资达到36亿元。

业内人士指出，进入任何市场，需求和缺口都是关键，河南亚圣投资集团进入睢县市场正是以差异化撕开了市场的缺口。

首先，满足市场需求的同时，要脱颖而出，市场定位是关键。

睢县楼市中，城镇化购房比例占70%，改善型住房成市场“宠儿”。截止2015年6月，睢县城镇居民住房人均建筑面积35.6㎡，比2010年增加10.7㎡；户均建筑面积124.6㎡，比2010年增加37.45㎡，居民家庭住宅成套率为70.1%。

河南亚圣投资集团表示，为在睢县形成独树一帜的品牌特点，波尔多公馆以法式高端住宅项目定位，根据植物的呈现规律，采用垂直立体景观的造景艺术手法，并与河南真好物业公司联手，力求在居住体验上脱颖而出。

其次，睢县保障性、中低端商品房占多，高端住宅成为市场缺口。

据悉，为填补市场空缺，波尔多公馆采用欧式建筑外观，酒店式入户大堂，高层与小高层搭配，侧重高端户型推出2居至4居10种户型，满足不同消费群体的需求。

此外，在“酒香更怕巷子深”的当下，针对睢县这类四线城市地域小，人口集中的特点，河南亚圣投资集团采用商丘、睢县的立体式广告宣传，有效覆盖市场。

波尔多公馆在睢县“漏网畅游”，也许为经济新常态下点出了房地产发展的新机遇——“房企市场策略需适时改进，才能立于不败。”河南亚圣投资集团如是表示。

对此，经济学家曹和平认为，经济新常态带来的结构变迁，会为房地产带来短期阵痛，中长期仍然会有7-20年的成长期，未来房地产业将向更加精细化品质化的方向发展。

责任编辑：孙涛