桥沟街道向阳片区向阳小区绿地改造。

宝塔区是延安的政治、经济、文化中心，城区现有住宅小区524个，共计16.47万户住户，建筑面积2034万平方米，129家物业服务企业。这不只是简单的几个数字，背后是物业服务企业“怎么管”“怎么出”“怎么进”带来的民生问题。

初夏的延安阳光明媚。宝塔区向阳片区小区里百花齐放，处处鸟语花香。许多老人围坐在棋盘前仔细推敲，互相切磋棋艺，晨练的人越来越多，时不时还传来悠扬的歌声，每个人脸上都绽放着舒心的笑容。眼前这一幕幕得益于延安市有序推进城市“双改”工作所取得的成果。据了解，去年，宝塔区政府聚焦小区脏乱差，物业管理“规模小、效益低、服务差”等问题，先后深入370个小区现场查看、座谈交流、问卷调查，梳理出小区基础配套弱、环境脏乱差、物业管理不规范、住宅专项维修资金归集不到位等四大类群众最急、最盼、最忧、最怨的问题，以治理脏、乱、差，更新老、破、旧的“三治三更新”为突破口，以“六补一建设”为回应，实现了112个老旧小区从“面子”到“里子”的大变样。管网的更换、墙面的粉刷、凉亭的修建、绿化的覆盖、摄像头的增加、门禁的执行……焕然一新的小区新貌，令人过目难忘。

公园天下小区人脸识别门禁系统。

拆一面墙 让居民心更近

“老陈，收拾好了吗？我准备出门了，5分钟后你家楼下见。”向阳片区小区82岁的居民封银珠与老朋友相约一起去晨练。“我们两个小区以前一墙之隔，看着近，但是见一面却要绕好大一圈路，得走20分钟左右。自从这堵墙拆了，约着见面特别方便。”

位于宝塔区桥沟街道办向阳社区的向阳小区和川油小区是典型的老旧小区，修建于2000年前后。两个小区仅一墙之隔，共有11栋楼，住户588户。在对小区实施“十二大工程”基础上，向阳社区工作人员研究决定，拆除两个小区的隔墙，小区“蝶变”街区。拆除隔墙，拓展公共空间，极大改善院内车辆通行状况，又方便了居民的生活。

专业化服务。

延安市地处山区川道，地域狭小，随着城市化进程的不断加快，许多老旧小区受地形制约普遍存在着围墙封堵、挤占空间、管理混乱等现象。为了让小区与小区之间建立更加紧密的联系，实现资源共享，延安市宝塔区着手在老旧小区中拆除一面墙，让人心更近。

“宝塔区向阳片区这个小区是由8个老旧小区整合改造的。在延安城区，老旧小区达346个，涉及5.02万住户，这些小区都是迫切需要进行改造的。2019年，宝塔区将相对集中的112个老旧小区整合成了16个片区并进行了拆墙透绿、道路修复、内外墙体粉刷、楼顶防水、管网更新等改造。今年，我们计划再把218个老旧小区整合为26个片区进行改造。” 延安市宝塔区副区长贾君亮说。

智慧社区建设。

不仅如此，2019年以来，宝塔区住建局针对老旧小区存在的普遍问题，按照“党建引领、规划先行、因地制宜、一区一策”的思路，遵循“内外兼修、表里如一，一区一策一特、共建共治共享”的理念，“跳出小区看小区、跳出小区管小区”。在广泛征求广大业主意见的基础上，大力推广街区制，将相对集中的小区放在一个片区综合考虑，统一规划设计，将片区改造和街区风貌结合起来，拆除小区之间的围墙，清理围墙之间的违章建筑、私搭乱建，消除小区之间的死胡同、死角落，疏通小区之间的道路，合理设置小区进出口，最大限度地释放了小区空间。把一两栋楼一个小区、一个小区一个物业，管理混乱、设施老化的“痛点”“难点”逐一解决。在拓展的空间补植绿化、划车位、建凉亭等，增设公共服务设施，完善公共服务功能，实现“小举动、大循环”。

凤凰办水保生态办家属院改造后。

物业改革 让小区焕发新生

小区好不好，物业是关键。在向阳片区小区住了十多年的老居民贺兆喜看来，他们小区的物业在过去形同虚设。“说是物业，其实就是一个门卫和一个保洁。大门随便进，房屋外墙破旧，厨房、卫生间管道老旧漏水没人管。逢年过节亲戚来串个门，连停车位都没有。”

如今，走在里里外外大变样的小区里，贺兆喜总是喜上眉梢。2019年，向阳片区小区根据居民需求，更换了专业物业公司进行管理，小区安上了门禁系统，道路也进行重新规划，车有车的位，人有人的路。“就像住进了新房子一样。现在家里有啥家电坏了，打个电话，物业很快就派人来处理，我很满意。”贺兆喜说。

物业本应服务于小区居民，但在过去一段时间内，宝塔区的许多老旧小区疏于管理，形成了物业不作为的情况。针对这些问题，宝塔区在物业管理改革中，遵循“老旧小区改造在哪里、物业管理改革跟进在哪里”的原则，按照“市场化运营、专业化服务、规模化发展”为思路，通过推向市场一批、企业管理一批、兜底管理一批、社区代管一批的办法，深化物业管理改革。实行街长、区长、网格长“三长制”，统一标准、统一管理、统一质量。通过试点改革，片区物业形成了规模效益，降低了运行成本，促进了规范管理，提升了服务质量，赢得了群众好评。同时，鼓励物业服务企业进行投资，通过获得特许经营、便民服务等收回改造成本的方式参与“旧改”。

“从去年开始，宝塔区对物业改革实行了‘强硬’手段，先后测评了129家物业公司，清退了12家物业公司，同时，建立了物业服务企业诚信档案。让物业服务企业由‘管理者’变为‘服务者’，让物业管理由‘分散型’变为‘规模化’，由‘粗放式’变为‘精细化’，立足让物业管理由城市顽疾变为城市亮点。” 延安市委常委、区委书记刘景堂说。

智慧改造 尽享便民服务

“真是太方便了。以前我家里的冰箱都塞得满满的，现在下楼随时买最新鲜的。社区还给我们建了微信群，线上发送蔬菜优惠信息，预约后，第二天就送来。”向阳小区居民宋鼎华说。

上午6时，延安市宝塔区果蔬大棚采摘种植员张卫军将刚刚采摘的茄子、黄瓜等蔬菜打包装箱，再过2个小时，这些新鲜的蔬菜就要进入宝塔区各个小区的“智慧无人生鲜柜”中，供小区居民采买。

无需排队、无需称斤两，微信扫码、选菜结账，在宝塔区向阳片区小区的“智慧无人生鲜柜”里，20多种菜品，10几种水果，新鲜又便宜。

“今年受疫情的影响，出门买菜成了难题。我们小区引进的这个‘智慧无人生鲜柜’不仅可以满足居民对新鲜蔬菜、水果的挑选需求，同时，也避免了买菜接触人流产生的感染风险。”向阳片区社区党支部书记韩慧说。

伴随着延安市宝塔区老旧小区改造，延禾食优鲜公司开始与社区进行合作，让“智慧无人生鲜柜”进入了宝塔区的13个小区。“我们的果蔬保证新鲜度，坚决不卖隔夜的蔬菜和水果。今年受疫情影响，这种无接触的购买方式得到了更多居民的认可，销量特别好。”公司负责人宋满江表示。

与“智慧无人生鲜柜”一起走进向阳片区小区的还有“共享餐厅”。2019年，通过老旧小区的改造，向阳片区小区办起了“共享餐厅”。在这里，残疾人、低保户、环卫工人以及65岁以上的老年人，只需要花5元，就可以吃到一顿营养丰富的饭。同时，餐厅也对外开放，一次可容纳50多人用餐，收费标准是12元一位。“今天是四菜一汤，特别丰富。”向阳片区小区居民76岁的宋鼎华和老伴便一起通过微信给儿女们“晒”起了晚餐照片。

“‘共享餐厅’的建立，不仅方便了小区居民，还帮助小区创收，不仅如此，我们还开设了老年人日间照料中心、老年活动室，以及四点半课堂托管、卫生服务室、无人超市等一批服务于小区居民的基础设施配套工程，让小区居民足不出区，享受‘15分钟便民生活圈’，当然，这其中的部分配套设施会收取适当的费用，也为老旧小区改造拓展了资金来源。” 韩慧说。

2019年，宝塔区站在城市“双修”的角度推进城市“双改”，立足社区看街区、立足街区看小区，将小区周边医疗、卫生、教育、养老、托幼、停车等公共服务，以及共享餐厅、休闲健身等增值服务，实行区域统筹、统一配置、整合优化，在街区配齐缺失的公共服务设施，让群众不出街区在小区周边，享受健全的公共服务，放在街区的“大格局”，解决小区活动空间小、停车难等公共服务缺失问题，实现区域空间共有共享、区域资源统筹配置，打造兼容多样服务需求、多种生活方式、不同年龄阶层的“融、智、乐”小区，构建“15分钟便民生活圈”，让群众生活得更加幸福美好。

“目前，我们已将524个小区基础数据录入城市数字治理融合指挥中心，运用‘全民城管’数字平台实现居民线上实时互动共建共治共享，努力构建人人有责、人人尽责、人人享有的基层社会治理共同体。”宝塔区委副书记、区长苏锋说。

“通过老旧小区改造和物业管理改革，一方面完善了房屋修缮、违规停车、水电气等基础设施改造，另一方面能够通过补齐生活便利所需要的养老、托幼、医疗等短缺服务设施，从而进一步扩大居民消费。”“为小区增设便民服务，使得老旧小区改造的资金来源渠道变得多元化。同时，这些小区的便民服务中心，因为离居民较近，也存在着一定的投资和商业机会，通过和社会资本合作，撬动更多社会投资。”“城市‘双改’顺应群众的美好期盼，既是政治任务，也是民心工程。宝塔区要以人民日益增长的美好生活需要为导向，进一步拉高标杆、创新实干，不断完善城市功能和服务，把革命圣地建成干净整洁、安全有序、充满活力的现代化城市。”刘景堂说。

为进一步推进城镇老旧小区改造，从而改善居民居住条件，扩大内需。2020年，延安市城镇老旧小区将计划改造488个小区,涉及41184户居民，预计投资30亿元。