董藩：未来更可期

    北京师范大学房地产研究中心主任

    央行的降息已经是意料之中的事。其实从上半年的经济形势来看，就已经决定了银行要适当放松金融信贷。以今年4月份为例，当月CPI仅上涨了1.8%，创下18个月新低；PPI同比下降2.0%，达到连续27个月下滑，这表明中国经济正进入通货紧缩状态。为此，放松金融信贷是必然的。此次降息幅度是0.4个百分点看，已经达到了高水准。

    但从现在的情况来看，这次全面降息很必要，但远不够。为此，还需要把降息与降准结合起来。如果可能，还应该再采取其他一些措施。

    而针对目前市场而言，发展的空间还有很大。究其原因在于：一是房子质量会越来越好，八九十年代房子没配套、没景观、没园林，现在有，这是需求决定的；二是城市人口还在增加；三是，城市化还在进行。目前中国实际城市化水平仅在36%左右。另外，还有因为城市家庭裂变所带来的新增人口对房子的需求。因此，未来楼市前景还是可以看好的。

    答疑

    降息了，怎么享受新优惠？

    降息的消息甫一发出，让房地产业在资本市场“狂欢”，而对于手上有贷款的购房者来说，无疑也是个利好。围绕降息，记者选取了购房者集中遇到的几个问题，并通过采访银行及业内人士一一作答。

    问：降息后什么时候能享受新的利率？

    答：贷款合同中一般会约定是浮动利率贷款或固定利率贷款。浮动利率贷款是指在整个借款期内利率随市场利率或法定利率等变动而定期调整的贷款，调整周期和利率调整基准的选择，由借贷双方在借款时议定。固定利率贷款是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。固定利率贷款的优势在于可以回避利率上升的风险，但当利率走稳或者下调的时候，贷款人又将被锁定在一个较高的利率水平上，白白多付利息。

    目前，市场中购房者多采用浮动利率贷款。

    对于浮动利率贷款来说，一般签订贷款合同时，多约定“当前利率的执行期限到当年的12月31日止”。因此，降息后新的利率要从下年的1月1日执行。不过，也有一部分贷款合同约定，新的利率从政策发布后的第二个月即可执行。

    问：正在办理贷款手续，还没有放款，贷款利息按什么执行？

    答：一般来说，购房者从与银行签订贷款协议，到审批通过，然后放款，需要两周至两个月的时间。在这期间遇到降息的情况，一般有两种认定方式，一种是按照合同生效日，即银行终审通过、抵押登记或开发商阶段性担保办理完毕；另一种方式是借据生效日，也就是所谓的贷款发放日。对此，银行在贷款合同上都有注明。如“以借款合同签订当日银行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率”，或“利率按贷款发放日国家公布的个人住房贷款利率执行”。多数银行是以贷款发放日来划分新老利率，也就是说以放款当天国家的利率政策为准。

    问：正在办理贷款手续，降息后还能享受原有的利率折扣优惠吗？

    答：不能。如果购房者此前已经提交了申请并且通过了审批，那么利率优惠不会有变化。

    事实上，在本轮不对称降息后，银行的房贷利润空间被进一步压缩，料将有减少原有优惠幅度、严格审批条件的情况出现。

    问：降息后提前还款还合适吗？

    答：对于一些在2009年、2010年买房的人来说，房贷利率最低至7折，如果这时提前还款再重新申请贷款买房，想要拿到这样的低折扣就没有可能了。此外，在等额本金还款方式下，还款年限已达到总年限的三分之一，或在等额本息还款方式下，还款年限已满二分之一，这时利息已经还的差不多了，提前还款不能达到节省利息的目的。

    算账

    降息了，买房能省多少钱？

    对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。

    此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元，购房者的购房成本在降低。

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